Khi bán phải tuân theo Luật kinh doanh bất động sản bao gồm những căn hộ, nhà đất được hình thành trong tương lai.

Nếu các cơ quan chức năng không có biện pháp kiểm soát, để chủ đầu tư "túng quá làm liều" sẽ đẩy người mua đến rủi ro khi rót vốn vào những dự án bất động sản chưa đảm bảo pháp lý, thậm chí có nguy cơ trắng tay dù bỏ ra bạc tỉ.

Luật kinh doanh bất động sản đâu rồi?

Thời gian qua, nhân viên của một doanh nghiệp bất động sản tại TP.HCM liên tục chào bán các căn hộ tại một "dự án" ở TP Thủ Đức. Tùy theo diện tích, các căn hộ được chào bán với giá 3 - 6 tỉ đồng.

Kèm theo thông tin rao bán, nhân viên này đưa ra bảng thanh toán tiến độ trong vòng 18 tháng với giá trị thanh toán dưới 30% giá trị căn hộ thông qua "hợp đồng đặt cọc" trước khi ký hợp đồng mua bán.

Tuy nhiên, nhân viên trên cho biết doanh nghiệp có những chương trình nâng chiết khấu lên đến 40 - 60% giá trị căn hộ khi khách hàng thanh toán vượt tiến độ đến 98% giá trị căn hộ, tức là bỏ ra hàng tỉ đồng.

Thế nhưng, hiện tại khu đất được doanh nghiệp cho biết sẽ xây dựng dự án chung cư vẫn là bãi đất trống, chưa có hoạt động xây dựng.

• 

  Đà Nẵng tuýt còi việc quảng cáo, rao bán căn hộ tại 2 dự ánĐỌC NGAY

Trong khi đó, một dự án khác tại TP Thủ Đức liên tục có văn bản hối thúc khách hàng ký hợp đồng và đóng tiền theo tiến độ của thỏa thuận đặt cọc đã ký trước đó.

Chủ đầu tư đã gửi kèm theo thông báo thúc đóng tiền một văn bản của bên tư vấn xác nhận dự án đã hoàn thành phần hầm mà lơ đi hai điều kiện quan trọng đã được quy định tại Luật kinh doanh bất động sản.

Đó là phải có văn bản thông báo của Sở Xây dựng TP.HCM về việc nhà ở đủ điều kiện đưa vào kinh doanh và thông báo bảo lãnh ngân hàng.

Chủ đầu tư chơi chiêu, khi gửi thông báo theo kiểu lần 1, lần 2... với lời lẽ "phải thanh toán trong vòng năm ngày kể từ ngày phát hành thông báo để đảm bảo quyền lợi của mình theo thỏa thuận đã ký kết" như một cách thúc ép và "hăm" khách hàng.

Thậm chí, để tăng thêm sức ép, thông báo còn gợi ý "khách hàng không còn nhu cầu tiếp tục thực hiện thỏa thuận thì liên hệ chủ đầu tư chấm dứt thỏa thuận...".

Người mua nhận được thông báo này cũng lo lắng. Tuy nhiên, sau khi tham khảo luật sư, nhân viên của sàn bất động sản, không ít người đã quyết định không đóng tiền theo thúc ép của chủ đầu tư vì lý do dự án chưa đủ điều kiện theo Luật kinh doanh bất động sản.

Theo luật sư tư vấn: nếu đóng tiền là bên mua tự mình nắm đằng lưỡi và từ chối được bảo vệ quyền lợi của mình mà Luật kinh doanh bất động sản đã quy định.

Trên đây chỉ là một trong những vụ chủ đầu tư bất chấp Luật kinh doanh doanh bất động sản, tìm cách huy động vốn của khách hàng bằng mọi giá nhưng chưa thấy bị thổi còi.

Theo các chuyên gia theo dõi thị trường bất động sản, những vụ việc như thế này có xu hướng tăng khi nhiều chủ đầu tư bị khát dòng tiền trong khi dự án vướng pháp lý nên họ làm liều.

Chủ đầu tư xem thường luật

Trao đổi với Tuổi Trẻ ngày 3-2, ông Nguyễn Văn Đính, chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, cảnh báo người dân khi được chào mời mua những dự án chưa được phê duyệt, chưa đủ điều kiện để bán sẽ đối diện với rủi ro rất lớn, thậm chí có nguy cơ mất trắng khi rót bạc tỉ vào các dự án chưa đủ pháp lý.

Theo ông Đính, các dự án này sẽ đối diện với các rủi ro không được phê duyệt hoặc quá trình phê duyệt kéo dài, đình trệ. Điều này kéo theo dự án chưa có thời gian rõ ràng để xây dựng, bàn giao, quyền lợi của khách hàng đương nhiên bị ảnh hưởng.

Bên cạnh đó, theo ông Đính, nếu dự án chưa được phê duyệt, tức các nghĩa vụ tài chính chưa hoàn thành trong khi đây là các nghĩa vụ phức tạp, nhất là xác định giá.

Thực tế khi chủ đầu tư muốn bán được hàng đã đưa ra giá thấp, song khi các cơ quan có thẩm quyền tính lại, giá sẽ đội lên rất nhiều. Lúc này, khách hàng phải đóng thêm tiền, nhưng nhiều khách hàng sẽ không đóng thêm vì cho rằng quá đắt, dẫn đến chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính.

Khi có vi phạm kéo dài, dự án bị xem xét lại tiến độ hoặc năng lực chủ đầu tư, trường hợp bị thu hồi thì lúc đó người mua sẽ mất trắng.

"Trong bối cảnh hiện nay, người dân phải hết sức lưu ý, chỉ mua những dự án đã đủ pháp lý, đã có các văn bản được kinh doanh, nếu huy động vốn mà chưa có văn bản thì rủi ro cao.

Ngoài ra, cần phải xem uy tín, năng lực của chủ đầu tư cũng như thực tế tiến độ sản phẩm bởi đó là quyền lợi của mình thay vì nghe những lời mời chào", ông Đính nói.

Cần xử nghiêm chủ đầu tư vi phạm

Trong khi đó, luật sư Nguyễn Văn Hậu, phó chủ nhiệm Đoàn luật sư TP.HCM, cho rằng khi dự án chưa đủ cơ sở pháp lý, chưa đáp ứng các quy định theo Luật kinh doanh bất động sản 2014 mà doanh nghiệp đã huy động vốn là vi phạm pháp luật, hoàn toàn có thể bị truy tố về tội lừa đảo, chiếm đoạt tài sản.

Theo ông Hậu, dù doanh nghiệp không dùng hợp đồng kinh doanh bất động sản theo luật, mà dùng các hợp đồng đặt cọc, thỏa thuận góp vốn hoặc bất kỳ hợp đồng nào khác thì cũng là giả tạo. Luật quy định một đường nhưng doanh nghiệp làm một nẻo và đây là một hình thức lách luật.

Để bảo vệ quyền lợi cho khách hàng, ông Hậu cho hay Luật kinh doanh bất động sản đã quy định rõ doanh nghiệp phải hoàn thiện nhiều thủ tục pháp lý trước khi mở bán. Trong đó, phải được ngân hàng bảo lãnh để giúp phòng tránh rủi ro cho người mua nhà khi quyền lợi tài chính được bảo vệ bởi đơn vị thứ ba.

Theo ông Hậu, trước đây rủi ro luôn nằm về phía người mua do có không ít dự án đình trệ vì thiếu vốn, chậm hoàn thiện, trì hoãn thời gian bàn giao hay mua bán dự án...

Ông Hậu thông tin thêm: khi chưa có bảo lãnh ngân hàng mà chủ đầu tư đã bán các căn hộ là hành vi sai luật.

"Bảo lãnh ngân hàng là bắt buộc, để biết rằng dự án đó thực sự có nguồn tài chính, thực sự đảm bảo cho khách hàng, đất đó là đất của chủ đầu tư. Nếu không có bảo lãnh có thể doanh nghiệp chưa phải của chủ đầu tư hoặc đã đem tài sản thế chấp cho người khác... Phải có bảo lãnh người dân mới yên tâm mua sản phẩm", ông Hậu nói.

Ngoài những yếu tố trên cần được đánh giá thì hiện nay còn có các quy định như: các dự án chung cư chưa có văn bản của Sở Xây dựng về việc nhà ở đủ điều kiện đưa vào kinh doanh nhưng đã được rao bán sản phẩm là sai luật. Và khi xảy ra tranh chấp, luật sư Hậu cho rằng người tiêu dùng sẽ chịu thiệt.

Chính vì những lý do trên cũng như tránh những thiệt hại cho người dân, luật sư Hậu cho rằng chính quyền địa phương phải có trách nhiệm giám sát, xử phạt và báo cáo cho các cấp có thẩm quyền đối với những dự án mở bán không đúng quy định.

Bên cạnh đó, địa phương cũng phải công khai, minh bạch cho người dân biết về các dự án, thông tin phải treo tại dự án để người mua nắm vững thông tin.

Cẩn trọng với các hợp đồng "đặt cọc"

Ông Lê Hoàng Châu, chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, cho biết hiện Luật kinh doanh bất động sản 2014 chỉ điều chỉnh các hành vi giao dịch bất động sản kể từ thời điểm ký hợp đồng kinh doanh bất động sản.

Luật chưa điều chỉnh các hành vi giao dịch bất động sản xảy ra trước thời điểm ký hợp đồng kinh doanh bất động sản như đặt cọc, hứa mua, hứa bán, hợp tác đầu tư, liên doanh liên kết, hợp đồng góp vốn...

Theo ông Châu, điều này dẫn đến tình trạng bên bán, bên huy động vốn lợi dụng để nhận tiền "đặt cọc" có giá trị lớn, có trường hợp nhận đến 90% giá trị nhà đất. Thậm chí đã xảy ra nhiều trường hợp lừa đảo và không ít người dân mất tiền oan uổng.

Trong khi thực tế hiện nay Luật kinh doanh bất động sản 2014 chỉ quy định "việc thanh toán lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng...".

Chờ Sở Xây dựng lên tiếng

Để bảo vệ người mua căn hộ được hình thành trong tương lai, ngay từ năm 2014, Luật kinh doanh bất động sản đã quy định rất rõ các điều kiện để chủ đầu tư mở bán căn hộ (thực chất là nhận tiền đóng theo tiến độ của khách hàng).

Sở dĩ luật phải quy định như vậy vì đã có nhiều chủ đầu tư không có năng lực, mượn đầu heo nấu cháo, cầm tiền của người mua đầu tư dàn trải khiến người mua nhà bị mất tiền.

Với quy định của luật, để bảo vệ quyền lợi người mua căn hộ, vai trò của Sở Xây dựng rất lớn. Như chủ đầu tư dự án muốn mở bán căn hộ phải có thông báo đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai của Sở Xây dựng - nơi tọa lạc dự án.

Danh sách dự án đủ điều kiện mở bán phải được niêm yết công khai trên trang thông tin của Sở Xây dựng.

Điều đáng nói, trong khi danh sách dự án đủ điều kiện mở bán được Sở Xây dựng TP.HCM công khai trên trang thông tin điện tử thì danh sách các chủ đầu tư và dự án vi phạm về quy định mở bán lại không được công khai.

Khách hàng khi tìm hiểu dự án mất đi một kênh tham khảo đáng tin cậy, uy tín. Phải chăng việc công bố danh sách chủ đầu tư vi phạm còn "nhạy cảm"?

Theo quy định tại điều 72 của Luật xử lý vi phạm hành chính, trường hợp vi phạm hành chính về an toàn thực phẩm, chất lượng sản phẩm, hàng hóa, dược, khám bệnh chữa bệnh, lao động, xây dựng, bảo hiểm xã hội... mà gây hậu quả lớn hoặc gây ảnh hưởng xấu về dư luận xã hội, cơ quan của người có thẩm quyền xử phạt vi phạm hành chính có trách nhiệm công bố công khai về việc xử phạt.

Nội dung công bố công khai bao gồm cá nhân, tổ chức vi phạm hành chính, hành vi vi phạm, hình thức xử phạt và biện pháp khắc phục hậu quả. Việc công bố công khai được thực hiện trên trang thông tin điện tử hoặc báo của cơ quan quản lý cấp bộ, cấp sở hoặc của UBND cấp tỉnh nơi xảy ra vi phạm hành chính.

Như vậy, đối với những vi phạm mở bán dự án liên quan đến lĩnh vực xây dựng, cơ quan chức năng hoàn toàn có thể công khai theo quy định. Vậy tại sao lại không công khai việc xử phạt?

Bài học từ vụ liên quan đến Công ty cổ phần địa ốc Alibaba (Địa ốc Alibaba) tại dự án Tây Bắc Củ Chi còn đó. Từ việc chậm trễ kiểm tra và xử phạt của cơ quan chức năng đã dẫn đến việc nhiều khách hàng xuống tiền vào dự án này khi dự án chưa đủ điều kiện.

Khi Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, Sở Tài nguyên - Môi trường, Ban quản lý khu đô thị Tây Bắc và UBND huyện Củ Chi đồng loạt có thông tin cảnh báo việc thu tiền giữ chỗ của Địa ốc Alibaba là trái pháp luật, Thanh tra sở này mới kiểm tra hoạt động và ban hành quyết định xử phạt hành chính đối với Địa ốc Alibaba với các lỗi vi phạm liên quan đến Luật nhà ở, Luật kinh doanh bất động sản.

Từ những động thái mạnh mẽ, công khai của cơ quan chức năng và đặc biệt là Sở Xây dựng, việc vi phạm mua bán tại dự án của Địa ốc Alibaba mới dần được chặn đứng.

Trong bối cảnh thị trường bất động sản gặp nhiều khó khăn như hiện nay, từng động thái làm minh bạch, an toàn cho thị trường đều rất cần được triển khai.

Ở góc độ quản lý nhà nước, việc công khai danh sách chủ đầu tư, dự án vi phạm quy định mở bán nói riêng, vi phạm các quy định về đất đai, xây dựng... nói chung là rất cần thiết để minh bạch và hạn chế những bất ổn có thể xảy ra về sau.

Nhiều chủ đầu tư khi chưa đáp ứng đủ các điều kiện vẫn huy động vốn của khách hàng dưới nhiều hình thức, vi phạm quy định của luật. Khi xảy ra tranh chấp, khách hàng dễ nhận thiệt hại do không hiểu biết hết pháp luật.

TIẾN LONG

N.HIỂN

Nguồn: Báo Tuổi Trẻ