Mua bán đất do Uỷ ban nhân dân xã bán trái thẩm quyền có được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất?

Nhưng cho đến nay số diện tích đất đó đã bán từ năm 2003 mà xã vẫn chưa chia cho dân, chưa có sổ đỏ. Gia đình tôi không có đất ở phải đi ở thuê 6 năm nay, cứ chờ đợi hết năm nay qua năm khác không biết khi nào xã họ chia đất cho để ở. Xin hỏi Luật sư với tình trạng này gia đình tôi có được cấp sổ đỏ không ạ? Xin cảm ơn rất nhiều!​

Ý KIẾN LUẬT SƯ NGUYỄN VĂN TUẤN - GIÁM ĐỐC CÔNG TY LUẬT TNHH TGS, THUỘC ĐOÀN LUẬT SƯ THÀNH PHỐ HÀ NỘI:

Tại khoản 19 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 của Chính Phủ về việc sửa đổi, bổ sung một số Nghị định quy định chi tiết thi hành luật đất đai quy định như sau: “6. Trường hợp người đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với thửa đất được giao không đúng thẩm quyền trước ngày 01 tháng 7 năm 2004, đất đó không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch nhưng tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận có nhà ở hoặc không có nhà ở thì được xem xét cấp Giấy chứng nhận và phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định”. Theo đó, trong trường hợp trên thì thửa đất của bạn đã được Ủy ban nhân dân xã bán trái thẩm quyền năm 2003 nhưng chưa được bàn giao đất trên thực địa, không có nhà ở và hiện nay nếu thửa đất của bạn không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch thì thửa đất này sẽ được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật và bạn phải thực hiện nghĩa vụ tài chính.

Luật sự Nguyễn Văn Tuấn.

Tuy nhiên, giao dịch mua bán, chuyển nhượng giữa bạn với chủ cũ của thửa đất vào năm 2015 là giao dịch trái quy định tại khoản 1 Điều 188 và điểm a khoản 3 Điều 167 Luật đất đai năm 2013 nên hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hai bên sẽ bị vô hiệu theo quy định pháp luật. Đồng thời, đây là trường hợp cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu nhưng giao dịch giữa hai bên được thực hiện vào năm 2015 nên không thuộc các trường hợp được quy định tại khoản 54 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 của Chính Phủ như sau:

“1. Các trường hợp đang sử dụng đất sau đây mà chưa được cấp Giấy chứng nhận và không thuộc trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này thì người đang sử dụng đất thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu theo quy định của Luật đất đai và quy định tại Nghị định này mà không phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất; cơ quan tiếp nhận hồ sơ không được yêu cầu người nhận chuyển quyền sử dụng đất nộp hợp đồng, văn bản chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật:

a) Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 01 năm 2008;

b) Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất từ ngày 01 tháng 01 năm 2008 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 mà có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 của Luật đất đai và Điều 18 của Nghị định này;

c) Sử dụng đất do nhận thừa kế quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2014.”

Theo đó, nếu thửa đất đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp sẽ mang tên chủ cũ của thửa đất, tức là người đã trực tiếp mua đất của Uỷ ban nhân dân xã năm 2003. Khi đó, bạn và chủ cũ của thửa đất sẽ phải tiếp tục thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại văn phòng công chứng và thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định pháp luật thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới đứng tên bạn. Việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho chủ cũ sẽ xuất hiện rất nhiều rủi ro cho bạn nên để bảo vệ được quyền và lợi ích hợp pháp của mình thì bạn cần phải thỏa thuận bằng biên bản với người chủ cũ của thửa đất về việc này.