"Cơn lốc" thâu tóm đất nông nghiệp: Chiêu trò tách thửa và vẽ dự án

Công ty đứng mua, nhưng cá nhân đứng tên!?

Quá trình tìm hiểu về "cơn lốc" thâu tóm đất nông nghiệp rồi phân lô, tách thửa và chuyển đổi lên thổ cư như ở bài viết trước trên Báo Lao Động, chúng tôi nhận thấy có một thực trạng phố biến là nhiều doanh nghiệp và “đầu nậu” đã sử dụng nhiều chiêu trò nhằm hợp thức hóa cho việc phân lô và tạo nên cơn sốt đất ảo.

Điển hình như Công ty Phú Thành Land (địa chỉ tại phường 9, quận Phú Nhuận, TPHCM) đã thu mua nhiều khu đất, đứng tên cá nhân, nhưng sau đó tự vẽ ra "dự án khu dân cư" rồi tổ chức đưa khách đến xem "đất nền dự án" và bán lại cho nhiều người.  

Theo đó, “Dự án khu dân cư Phú Thành Luxury” của công ty này là một khu đất có diện tích rộng hơn 3.500m² tại ấp Bình Phong, xã Thái Bình, huyện Châu Thành (giáp ranh với Thành phố Tây Ninh). Nguồn gốc của khu đất này trước đây là đất trồng cây lâu năm, sau đó được công ty mua rồi chuyển đổi một phần lên đất thổ cư.

Hiện khu đất này đang nằm trong khu vực rừng cây caosu bao quanh, có một con đường bêtông rộng khoảng 6m, dài 60m được Công ty xây dựng, nhằm cắt đôi khu đất làm 2 mảnh, để tiến hành cắm cọc phân thành nhiều lô (mỗi lô có diện tích 5x20m) với giá bán lên đến hơn 600 triệu đồng/lô. 

Để được phân thành những lô đất thổ cư trên danh nghĩa là đất ở nông thôn có diện tích từ 90m² đến 100m² như trên, Công ty Phú Thành Land đã thực hiện bằng cách cho nhiều thành viên trong công ty đứng tên trên những lô đất được chia tách thửa thành những diện tích nhỏ. Bởi nếu chỉ để 1 người đứng tên (chỉ cá nhân giám đốc chẳng hạn) thì hồ sơ tách nhiều thửa, phân nhiều lô khó được thông qua.

Bằng cách này, thời gian qua, người của Công ty Phú Thành Land từ lãnh đạo công ty đến các thành viên đã đứng ra thu mua nhiều khu đất nông nghiệp, sau đó chuyển đổi lên đất thổ cư. Sau khi lên đời đất thổ cư hoặc chuyển đổi một phần đất ở và một phần đất nông nghiệp, công ty này tiến hành phân thành nhiều lô rồi tổ chức rao bán trên danh nghĩa "Dự án khu dân cư" do công ty làm chủ đầu tư. Tuy nhiên, khi khách hàng mua thì mọi giao dịch lại diễn ra dưới tư cách cá nhân của từng thành viên trong công ty (những người đứng tên trên sổ đất) và chuyển nhượng theo tư cách cá nhân với cá nhân.

“Đất này là của công ty mua lại từ đất trồng cây lâu năm, nhưng đứng tên cá nhân của sếp và các thành viên của công ty. Hiện tại, một nửa khu đất đã được lên thổ cư và được phân thành 12 lô đã có đủ 12 sổ luôn. Sau khi bán hết khu bên đây, công ty sẽ phân lô bán tiếp phần khu đất còn lại, cũng là đất của công ty hết” – ông H - lãnh đạo Công ty Phú Thành Land cho biết. 

Chúng tôi "truy hỏi" khu đất phân lô đấy có phải là dự án khu dân cư của công ty hay không, nếu là dự án đề nghị cung cấp hồ sơ pháp lý liên quan và quy hoạch 1/500. Lúc này lãnh đạo Công ty Phú Thành Land thừa nhận, tên khu dân cư "Phú Thành Luxury” là do công ty tự đặt ra, đất không phải là dự án bất động sản theo quy hoạch 1/500. Mặt khác, những người đứng tên trên sổ đất do công ty mua là thành viên của công ty chứ không đứng tên công ty, nên khi giao dịch mua bán thì diễn ra với tư cách cá nhân.

Gom đất nông nghiệp rồi tự vẽ dự án

Công ty TNHH BĐS Kim Cương (Kim Cương Land) là một doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, chuyên thu mua diện tích lớn đất nông nghiệp rồi lên đời đất thổ cư. Sau đó tiến hành phân lô, bán nền và cũng có cùng chiêu thức kinh doanh tự vẽ dự án khu dân cư để rao bán như Công ty Phú Thành Land.

Bà N.T.T.N, được cho là Giám đốc điều hành Công ty TNHH BĐS Kim Cương (phường Tân Thới Nhất, quận 12, TPHCM) đưa chúng tôi đi xem "dự án đất nền" của công ty tại xã Long Khánh, huyện Bến Cầu, tỉnh Tây Ninh. Tại đây, bà N chào bán 13 lô đất nền dự án khu dân cư với giá từ 590 triệu đồng đến hơn 800 triệu đồng cho mỗi lô. 

Mặc dù trên danh nghĩa là đất dự án của công ty, nhưng người đứng tên trên từng lô đất, theo bà N nói, đều là những người có cổ phần trong công ty. Bà N lý giải sở dĩ có việc đứng tên cá nhân thay vì đứng tên công ty trong sổ đất, là bởi dự án này do công ty tự mua đất nông nghiệp rồi lên thổ cư, sau đó tách thành nhiều lô đứng tên nhiều thành viên trong công ty và bán lại cho người khác theo diện mua bán cá nhân. 

Trao đổi với chúng tôi, Chủ tịch UBND Xã Long Khánh cho biết, trên địa bàn xã không có dự án bất động sản hay dự án khu dân cư nào được đầu tư ở đây. Lãnh đạo xã này cũng khẳng định, không có dự án khu dân cư nào do Công ty TNHH BĐS Kim Cương Land đầu tư hay phát triển như thông tin công ty rao bán.

"Có thể họ lách luật mua bán dưới danh nghĩa cá nhân và đứng tên trên sổ đất với tư cách cá nhân, chứ đứng tên công ty hay dự án dân cư là không có. Trước thực trạng sốt đất, tách thửa đất nông nghiệp hiện nay thì tỉnh và huyện cũng đã có chỉ đạo quản lý chặt vấn đề này. Về phía xã cũng thường xuyên tuyên truyền để người dân được rõ, tránh tình trạng để các đầu nậu lợi dụng sự thiếu hiểu biết của bà con nông dân rồi thu gom đất" - Chủ tịch xã Long Khánh nói.

Cùng chiêu trò này, ông D.V.T, Giám đốc Công ty Toàn Đất Việt (quận Bình Thạnh, TPHCM) đã đứng ra thu mua một khu đất nông nghiệp rộng gần 12.000m² tại thị trấn Tân Châu, huyện Tân Châu, tỉnh Tây Ninh. Sau khi thu gom xong, ông T đem tách thửa thành hơn 40 lô (mỗi lô có diện tích là 250m², trong đó chỉ có 30m² đất ở nông thôn, còn lại là đất trồng cây lâu năm) và chào bán với giá hơn 1 tỉ đồng/lô.

Sau khi mua khu đất nông nghiệp này, ông T tự vẽ ra dự án, phân thành nhiều lô, xây dựng một số công trình trái phép, trong đó có sân bóng đá ngay trên khu đất nông nghiệp này. Ông T cho rằng, việc xây sân bóng trên khu đất nông nghiệp là trái phép, nên chính quyền huyện Tân Châu đã ra quyết định xử phạt công trình trái phép, nhưng cho tồn tại mà không buộc tháo dỡ trả lại hiện trạng ban đầu.

Theo tìm hiểu của chúng tôi, có thực trạng đáng báo động là hiện có nhiều doanh nghiệp bất động sản đang kinh doanh theo kiểu tự vẽ dự án mà không làm quy hoạch 1/500. Sở dĩ nhiều doanh nghiệp không muốn làm quy hoạch dự án 1/500, là bởi làm quy hoạch 1/500 thì doanh nghiệp sẽ mất gần 50% diện tích đất dành cho công viên, công trình công cộng, quỹ nhà ở xã hội,...

Trong khi việc phân lô, tách thửa đứng tên cá nhân bán thì được "ăn trọn" toàn bộ diện tích đất đã mua, mà không phải bị trích ra gần 50% nếu làm dự án. Đây là lý do dẫn đến phá vỡ quy hoạch sử dụng đất và tạo nên cơn sốt đất ảo thời gian qua.