Ngân hàng siết cho vay bất động sản, nhà đầu tư lo ngại mất đòn bẩy tài chính?

Tạm dừng giải ngân các khoản vay bất động sản

Vừa qua, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) đã yêu cầu kiểm soát chặt chẽ tín dụng vào các lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro. Trong đó, NHNN yêu cầu các ngân hàng không nới lỏng điều kiện cấp tín dụng, đồng thời kiểm soát chặt chẽ tín dụng vào các lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro như đầu tư, kinh doanh bất động sản, chứng khoán, các dự án BOT, BT giao thông, trái phiếu doanh nghiệp.

Trước vấn đề trên, nhiều ngân hàng thương mại đã có động thái "siết" cho vay, tạm dừng cấp tín dụng cho chủ đầu tư dự án. 

Cụ thể, ngân hàng TMCP Sài Gòn Thương tín (Sacombank) đã thông báo tới giám đốc khu vực, giám đốc chi nhánh và trưởng phòng giao dịch về việc kiểm soát tăng trưởng tín dụng năm 2022.

Theo đó, ngân hàng này yêu cầu các chi nhánh tập trung tín dụng vào các lĩnh vực sản xuất, ưu tiên nông nghiệp, nông thôn, xuất khẩu, công nghiệp hỗ trợ, doanh nghiệp nhỏ và vừa, doanh nghiệp ứng dụng công nghệ cao và các ngành thương mại, dịch vụ có giá trị gia tăng cao như xuất khẩu, dịch vụ, logistics,…

Đồng thời, ngân hàng thông báo sẽ không cấp tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản, ngoại trừ cho vay cán bộ nhân viên và người thân mua/xây/sửa bất động sản để ở. Nhà băng này cũng không thực hiện huy động – cho vay cầm cố sổ cùng lúc.Một đại diện khác là Techcombank cũng có thông báo từ bộ phận phát triển giải pháp cho vay thế chấp với các đơn vị kinh doanh của ngân hàng này. Việc kiểm soát hạn mức giải ngân đối với các khoản vay mua bất động sản đã có giấy chứng nhận và thứ cấp mua bất động sản (chưa hoặc đã có giấy chứng nhận).

Thông báo của Techcombank cũng nêu rõ: "Tạm dừng giải ngân các khoản vay mua bất động sản đã có giấy chứng nhận và vay thứ cấp mua bất động sản (gồm chưa/đã có giấy chứng nhận) kể từ ngày 25/3/2022".

Hiện tại, Techcombank là một trong những ngân hàng có tỷ lệ dư nợ cho bất động sản lớn nhất toàn ngành. Với dư nợ cho vay doanh nghiệp trong lĩnh vực bất động sản, xây dựng và vật liệu xây dựng 9 tháng đầu năm 2021 đạt hơn 130.000 tỷ đồng, tăng 50% so với cùng kỳ năm trước và chiếm đến 40% tổng dư nợ của ngân hàng.

Lãnh đạo Vụ Tín dụng các ngành kinh tế (NHNN), cho biết việc cho vay bất động sản là lĩnh vực kinh doanh có tiềm ẩn rủi ro, cần tăng cường kiểm soát chặt chẽ dòng vốn chảy vào. 

"Chúng tôi cũng chỉ đạo các ngân hàng hướng tín dụng vào các lĩnh vực sản xuất kinh doanh, lĩnh vực ưu tiên theo chủ trương của Chính phủ, cho vay phục vụ nhu cầu đời sống, tín dụng tiêu dùng phục vụ nhu cầu chính đáng của người dân, doanh nghiệp. Việc hạn chế cho vay các lĩnh vực rủi ro, trong đó có kinh doanh bất động sản đã được NHNN cảnh báo tổ chức tín dụng liên tiếp nhiều năm nay", vị này cho hay.

Nhà đầu tư lo ngại "đói vốn"

Thực tế, nhiều nhà đầu tư đang sử dụng đòn bẩy tài chính từ các khoản vay ngân hàng. Vấn đề siết chặt cho vay tín dụng có thể dẫn để nhiều lo ngại, trong đó có việc làm "nguội đi" thị trường bất động sản vừa mới manh nha phục hồi sau đại dịch.

Là một người có kinh nghiệm đầu tư bất động sản hơn 10 năm, chị Trần Mai Hoa (TP.Thủ Đức) cho biết vì vốn ít nên chị thường sử dụng đòn bẩy tài chính vay ngân hàng để "lướt sóng" các dự án, chốt lời nhanh. 

"Tôi thường chọn cách "mì ăn liền", vay vốn ngân hàng để mua căn hộ sau đó rao bán nhanh, thu tiền chênh lệch. Việc ngân hàng siết tín dụng vào bất động sản sẽ khiến những nhà đầu tư nhỏ như tôi chịu áp lực về mặt tài chính", chị Hoa chia sẻ.

Cùng bày tỏ sự lo ngại như chị Hoa, anh Đoàn Quốc Thanh (nhân viên kinh doanh) cho hay đa số dòng tiền đầu tư của mình đều nằm trong bất động sản đã mua, muốn thu tiền về thì phải bán được sản phẩm cũ. 

Tuy nhiên, do ảnh hưởng dịch, số sản phẩm bất động sản anh rao bán vẫn chưa tìm được khách mua. Nếu muốn tiếp tục đầu tư, anh Thanh chỉ có thể lựa chọn giải pháp vay ngân hàng. Tuy nhiên, việc ngân hàng siết chặt cho vay bất động sản sẽ gây nhiều khó khăn cho dự định đầu tư của anh.

Theo một số chuyên gia bất động sản, việc siết tín dụng vào bất động sản từ một số nhà băng sẽ làm giảm nhiệt dần sức nóng của thị trường địa ốc trong thời gian vừa qua. Nếu số lượng nhà băng hạn chế cho vay bất động sản gia tăng nhanh thì nguy cơ thị trường địa ốc chững lại là điều có thể xảy ra. Bởi lẽ, phần lớn nhà đầu tư đều sử dụng đòn bẩy tài chính là vốn vay từ ngân hàng.

Theo lãnh đạo một doanh nghiệp bất động sản tại TP.HCM, đối với nhà đầu tư, họ đều đặc biệt quan tâm tới sự đổi thay của các công cụ kinh tế vĩ mô. Việc siết tín dụng vào bất động sản sẽ cảnh báo tình trạng thị trường có nguy cơ đói vốn. Thông thường, nhà đầu tư dựa trên công cụ điều tiết vĩ mô để có kế hoạch "vào hàng hay ra hàng" cho nhịp nhàng. Khi ngân hàng bắt đầu siết tín dụng vào bất động sản, điều này cũng đồng nghĩa với nguy cơ bán cắt lỗ sẽ xuất hiện trên thị trường nếu như nhà đầu tư đang phải chịu áp lực về mặt tài chính.

TS. Nguyễn Trí Hiếu - chuyên gia kinh tế cho rằng tín hiệu hạn chế cho vay bất động sản cảnh báo nguy cơ nguội dần của thị trường địa ốc. Tình trạng sốt đất cơ bản có thể được kiểm soát nhờ việc siết tín dụng. Song ở góc độ đầu tư, nhóm sử dụng đòn bẩy sẽ không thể tiếp tục xuống tiền. Lực cầu sẽ suy giảm. Ngay cả nhóm người mua nhà ở thực cũng gặp khó vì không thể tiếp cận vốn để mua nhà. Mặt khác, việc siết tín dụng vào bất động sản cũng cảnh báo nguy cơ lãi suất cho vay tăng. Hệ luỵ của việc tăng lãi suất là nhiều nhà đầu tư không thể chịu được áp lực lãi vay, sẽ có thể bán cắt lỗ.

"Theo đó, việc siết chặt tín dụng vào bất động sản sẽ tạo ra cú sốc lớn cho thị trường. Điều này sẽ có, vì "thắt" nguồn tiền dĩ nhiên lượng giao dịch sẽ giảm. Tuy nhiên phải khẳng định rằng, siết tín dụng là điều cần thiết và cũng không cần lo ngại vì siết tín dụng mà xuất hiện bong bóng bất động sản", TS. Hiếu nhận định.